종합부동산세 계산기
2026년 종합부동산세법에 따라 종부세를 즉시 계산합니다. 공시가격 합계에서 기본공제를 차감하고, 공정시장가액비율 60%, 고령자·장기보유 공제가 반영됩니다.
2026년 종부세 세율 반영 · 공정시장가액비율 60% · 고령자·장기보유 공제 적용
핵심 요약
2026년 종합부동산세 과세 기준과 세율, 공제 정보를 안내합니다.
- 과세 기준: 주택 공시가격 합산 9억원 초과 (1세대1주택 12억원), 공정시장가액비율 60%
- 일반 세율: 3억원 이하 0.5%, 6억원 이하 0.7%, 12억원 이하 1.0%, 25억원 이하 1.4%, 50억원 초과 2.7%
- 다주택 중과: 3주택 이상 1.2~6.0% 중과세율 적용
- 계산 예시: 공시가 15억원 1주택자, 과세표준 1.8억원 → 종부세 약 108만원 (농특세 포함 약 130만원)
- 세액공제: 1세대1주택 고령자공제(최대 40%)+장기보유공제(최대 50%), 합산 최대 80%
종합부동산세 계산기
| 항목 | 금액 |
|---|
종부세 구성 비율
2026년 종부세 세율표
| 과세표준 | 일반세율 (1~2주택) | 중과세율 (3주택+) |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 1.2% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 1.6% |
| 12억원 이하 | 1.0% | 2.2% |
| 25억원 이하 | 1.4% | 3.6% |
| 50억원 이하 | 2.0% | 5.0% |
| 50억원 초과 | 2.7% | 6.0% |
농어촌특별세(종부세의 20%) 별도. 세부담 상한: 일반 150%, 3주택+ 300%.
고령자·장기보유 공제율표
| 구분 | 요건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자공제 | 60세 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% | |
| 70세 이상 | 40% | |
| 장기보유공제 | 5년 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% | |
| 15년 이상 | 50% | |
| 합산 한도 | 최대 80% | |
공시가격별 종부세 시뮬레이션
아래 표는 1주택, 50세, 보유 5년 기준 공시가격별 종부세입니다.
| 공시가격 | 과세표준 | 종부세 | 농특세 | 총 납부세액 |
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종합부동산세 계산기 이용 가이드
공시가격 15억원 1주택자의 종합부동산세는 얼마인가요?
2026년 기준 공시가격 15억원 1주택자(50세, 보유 5년)의 종부세는 약 108만원(농어촌특별세 포함 약 130만원)입니다. 기본공제 12억원 차감 후 공정시장가액비율 60% 적용, 과세표준 1.8억원에 세율 0.5%가 적용됩니다.
출처: 종합부동산세법 제9조, 국세청 종부세 간이계산
종합부동산세 과세 기준과 세율
과세 대상과 기본공제
종합부동산세는 개인이 보유한 주택의 공시가격 합산이 9억원(1세대1주택자 12억원)을 초과하는 경우에만 부과됩니다. 초과분에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액이 과세표준이 됩니다.
일반세율 (1~2주택) — 0.5~2.7%
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | — |
| 6억원 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 12억원 이하 | 1.0% | 240만원 |
| 25억원 이하 | 1.4% | 720만원 |
| 50억원 이하 | 2.0% | 2,220만원 |
| 50억원 초과 | 2.7% | 5,720만원 |
중과세율 (3주택 이상) — 1.2~6.0%
| 과세표준 | 일반세율 | 중과세율 | 세율 차이 |
|---|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 1.2% | +0.7%p |
| 6억원 이하 | 0.7% | 1.6% | +0.9%p |
| 12억원 이하 | 1.0% | 2.2% | +1.2%p |
| 25억원 이하 | 1.4% | 3.6% | +2.2%p |
| 50억원 이하 | 2.0% | 5.0% | +3.0%p |
| 50억원 초과 | 2.7% | 6.0% | +3.3%p |
공시가격별 종부세 시뮬레이션
1주택자 종부세 예상액 (고령·장기보유 공제 미적용)
| 공시가격 | 과세표준 | 종부세 | 농특세(20%) | 총 납부액 |
|---|---|---|---|---|
| 15억원 | 1.8억원 | 90만원 | 18만원 | 약 108만원 |
| 20억원 | 4.8억원 | 240만원 | 48만원 | 약 288만원 |
| 30억원 | 10.8억원 | 840만원 | 168만원 | 약 1,008만원 |
종합부동산세 고령자·장기보유 공제 안내
절세 전략 비교 — 단독명의 vs 공동명의
전략 1: 부부 공동명의 (공시가 15~20억 구간에서 유리)
- 기본공제 각각 9억원 = 합산 18억원 (단독 12억보다 6억 높음)
- 공시가격 15~20억원대 주택에서 절세 효과 극대화
- 단, 고령자·장기보유 공제를 받을 수 없음
- 취득세 계산기로 공동명의 취득 시 세금도 확인하세요
전략 2: 단독명의 + 고령·장기보유 공제 (고령 장기보유자에게 유리)
- 고령자(최대 40%) + 장기보유(최대 50%) = 합산 최대 80% 감면
- 70세 이상 + 15년 이상 보유 시 종부세 100만원이 20만원으로 감소
- 고가 주택(30억+) 고령 소유자에게 공동명의보다 유리한 경우 많음
전략 3: 임대사업자 합산배제
- 의무 임대기간·임대료 상한 충족 시 종부세 합산 대상에서 배제
- 2020년 이후 신규 등록 제한 강화 — 기존 등록자 위주 적용
- 임대소득세 계산기로 임대사업 세금 시뮬레이션 가능
고령자·장기보유 세액공제 상세표
| 공제 유형 | 조건 | 공제율 |
|---|---|---|
| 고령자공제 | 60세 이상 | 20% |
| 65세 이상 | 30% | |
| 70세 이상 | 40% | |
| 장기보유공제 | 5년 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% | |
| 15년 이상 | 50% |
종부세 절세 전략 — 공제·매도·명의 활용법
종부세는 공시가격 기준 기본공제를 초과하는 부분에만 과세됩니다. 공제 금액과 명의 구조를 전략적으로 활용하면 합법적으로 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
| 절세 전략 | 적용 조건 | 절세 효과 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 1주택 단독명의 유지 | 공시가격 12억원 이하 | 종부세 0원 | 부부 합산 계산 아님 |
| 공동명의 전환 | 부부 각 9억원 공제 | 과세표준 대폭 축소 | 고령자·장기보유 공제 불가 |
| 고령자+장기보유 공제 | 60세↑ + 5년↑ 보유 | 최대 80% 감면 | 단독명의만 가능 |
| 주택수 감축 매도 | 다주택 → 1주택 | 세율 + 공제 동시 개선 | 양도세 비교 필수 |
| 임대사업자 등록 | 요건 충족 시 | 합산 배제 | 의무 임대기간 준수 |
단독명의: 1주택 공제 12억원 + 고령자 최대 40% + 장기보유 최대 50% = 합산 최대 80%
공동명의: 인당 9억원 공제 → 합산 18억 공제 효과. 단, 연령·보유 공제 없음
판단 기준: 공시가격 18억 초과 + 60세 미만 → 공동명의 | 60세 이상 + 10년↑ 보유 → 단독명의가 유리
다주택 중과세율(1.2~6.0%)에서 일반세율(0.5~2.7%)로 전환됩니다. 기본공제도 9억원 → 12억원로 확대됩니다.
매도 순서는 2주택 양도세 계산기로 양도차익이 적은 주택부터 처분하는 것이 일반적으로 유리합니다.
종부세는 전년도 대비 150%(1주택)~300%(다주택)을 초과할 수 없는 상한제가 있습니다. 공시가격 급등기에도 세금 증가폭이 제한됩니다.
재산세 계산기로 재산세를 먼저 산출한 뒤, 종부세 + 재산세 = 총 보유세 부담을 확인하세요.
종합부동산세 관련 계산기
종합부동산세 자주 묻는 질문
종부세 기본공제 금액은 얼마인가요?
1세대1주택자는 12억원, 다주택자(2주택 이상)는 9억원이 기본공제됩니다. 공시가격 합계가 이 금액 이하이면 종부세가 부과되지 않습니다.
공정시장가액비율 60%는 무엇인가요?
공시가격에서 기본공제를 차감한 금액에 60%를 곱하여 과세표준을 산정합니다. 정부 정책에 따라 매년 조정될 수 있습니다.
3주택 이상이면 세율이 얼마나 높아지나요?
3주택 이상은 1.2%~6.0%의 중과세율이 적용됩니다. 일반세율(0.5%~2.7%) 대비 2배 이상 높으며, 세부담 상한도 300%로 높아집니다.
고령자·장기보유 공제는 누가 받을 수 있나요?
1세대1주택자만 받을 수 있습니다. 60세 이상(20~40%) + 5년 이상 보유(20~50%)로 합산 최대 80%까지 공제됩니다. 다주택자는 적용 대상이 아닙니다.
종부세 납부 시기는 언제인가요?
매년 12월 1일~15일에 납부합니다. 고지서는 11월 말에 발송됩니다. 250만원 초과 시 6개월 분납이 가능합니다.
농어촌특별세는 별도인가요?
네. 종부세의 20%가 농어촌특별세로 부과되며, 종부세와 함께 납부합니다. 별도 신고는 필요 없습니다.
종합부동산세 출처 및 참고 자료
면책 조항: 이 계산기는 근사 계산이며, 세부담 상한·합산배제·감면 등 개별 사항은 반영되지 않을 수 있습니다. 정확한 세액은 세무사 상담 또는 홈택스 종부세 간이계산을 이용하세요.
최종 업데이트: June 2026