LTV·DTI 계산기
2026년 규제지역별 LTV·DTI 한도를 적용하여 담보인정비율과 총부채상환비율을 즉시 계산합니다. 투기과열지구·조정대상지역·비규제지역별 한도와 9억 초과 차등 LTV가 자동 반영됩니다.
규제지역별 LTV·DTI 한도 반영 · 9억 초과 차등 LTV · 최대 대출 가능액 산출
핵심 요약
2026년 LTV·DTI 규제지역별 한도를 정리합니다.
- LTV 한도: 투기과열 40%, 조정대상 50%, 비규제 70%(9억 초과분 절반 축소)
- DTI 한도: 투기과열 40%, 조정대상 50%, 비규제 60%
- 비규제 7억 예시: 연소득 5,000만원·금리 4.5%·30년 시 LTV·DTI 기준 최대 약 4.9억원
- 투기과열지구: 같은 조건에서 LTV 40% 적용으로 최대 2.8억원
- 생애최초 우대: LTV 최대 80%까지 완화 가능
LTV·DTI 계산기
| 항목 | 값 |
|---|
규제지역별 LTV·DTI 한도표
아래 표는 2026년 금융위원회 기준 규제지역별 LTV·DTI 한도입니다.
| 규제지역 | LTV 한도 | DTI 한도 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 투기과열지구 | 40% | 40% | 9억 초과 차등 적용 |
| 조정대상지역 | 50% | 50% | 9억 초과 차등 적용 |
| 비규제지역 | 70% | 60% | 9억 초과 차등 적용 |
서민·실수요자 우대 LTV
| 규제지역 | 일반 LTV | 우대 LTV | 생애최초 LTV |
|---|---|---|---|
| 투기과열지구 | 40% | 60% | 70% |
| 조정대상지역 | 50% | 70% | 80% |
| 비규제지역 | 70% | 80% | 80% |
서민·실수요자 요건: 부부합산 연소득 9,000만원 이하 + 주택가격 9억원 이하 + 무주택 세대주
주택가격별 최대 대출 가능액 비교
9억 초과 차등 LTV가 적용된 규제지역별 최대 대출 가능액입니다.
| 주택가격 | 투기과열(40%) | 조정대상(50%) | 비규제(70%) |
|---|
LTV·DTI 계산기 이용 가이드
7억 아파트 LTV DTI 대출 한도는 얼마인가요?
2026년 기준 비규제지역에서 7억원 아파트, 연소득 5,000만원, 금리 4.5%, 30년 원리금균등상환 조건 시 LTV 70% 기준 최대 4.9억원, DTI 60% 기준 최대 약 4.9억원입니다. 투기과열지구에서는 LTV 40%가 적용되어 최대 2.8억원으로 줄어듭니다.
출처: 금융위원회 LTV·DTI 규제 가이드라인, 2026년 기준
LTV·DTI 통합 분석의 필요성
LTV가 한도를 결정하는 경우
- 소득이 충분하지만 주택가격 대비 대출 비율이 높은 경우
- 연소득 1억원이지만 5억 주택(비규제 LTV 70%) → DTI 한도는 넉넉하지만 LTV로 3.5억까지만 가능
- 고소득자가 중저가 주택을 매수할 때 LTV가 병목
DTI가 한도를 결정하는 경우
- 고가 주택을 매수하려는데 소득이 상대적으로 낮은 경우
- 15억 주택 매수 시 LTV 한도 약 8.4억이지만, 연소득 5,000만원이면 DTI 한도로 약 4.9억까지만 가능
- 사회초년생·중소기업 근무자가 고가 주택 매수 시 DTI가 병목
주택가격·소득별 최대 대출한도 시뮬레이션
| 주택가격 | 연소득 4,000만원 | 연소득 6,000만원 | 연소득 8,000만원 |
|---|---|---|---|
| 5억 | 3.3억 (DTI 제한) | 3.5억 (LTV 제한) | 3.5억 (LTV 제한) |
| 7억 | 3.3억 (DTI 제한) | 4.9억 (LTV=DTI) | 4.9억 (LTV 제한) |
| 10억 | 3.3억 (DTI 제한) | 4.9억 (DTI 제한) | 6.7억 (LTV 제한) |
| 15억 | 3.3억 (DTI 제한) | 4.9억 (DTI 제한) | 6.6억 (DTI 제한) |
LTV·DTI 9억 초과 차등 LTV 안내
9억 × 70% = 6억 3,000만원
9억원까지는 해당 지역의 LTV 한도(비규제 70%)가 그대로 적용됩니다.
3억 × 35% = 1억 500만원
9억 초과분(12억 − 9억 = 3억)에는 LTV 한도의 절반(70% ÷ 2 = 35%)이 적용됩니다.
6.3억 + 1.05억 = 7억 3,500만원 (실효 LTV 약 61.3%)
주택가격이 높아질수록 실효 LTV가 낮아지므로, 자기자금 비중을 더 높여야 합니다. LTV 기준 7.35억이 나와도 DSR 40%에 걸려 실제로는 5억만 나오는 경우가 많습니다.
한도 최대화 전략
LTV·DTI 관련 계산기
LTV·DTI 자주 묻는 질문
7억 아파트 비규제지역에서 최대 대출 가능액은?
비규제지역 LTV 70% 적용 시 7억 × 70% = 최대 4.9억원입니다. 단, DTI·DSR 한도에 따라 실제 대출 가능액은 줄어들 수 있습니다.
LTV와 DTI 중 어느 것이 먼저 적용되나요?
둘 다 동시에 적용됩니다. LTV 한도와 DTI 한도를 각각 계산한 후, 더 작은 금액이 실제 대출 한도가 됩니다.
9억 초과 차등 LTV란 무엇인가요?
주택가격 9억원 초과분에 대해 LTV 한도의 절반만 적용하는 제도입니다. 예: 비규제 12억 주택 → 9억×70% + 3억×35% = 7.35억원이 LTV 한도입니다.
DTI와 DSR의 차이는 무엇인가요?
DTI는 주담대 원리금 + 기타대출 이자만 합산하고, DSR은 모든 대출의 원리금 전체를 합산합니다. DSR이 더 엄격한 기준이며, 2026년 현재 은행권 DSR 40%가 주요 규제입니다.
투기과열지구와 조정대상지역의 차이는?
투기과열지구는 LTV 40%, DTI 40%로 가장 강한 규제입니다. 조정대상지역은 LTV 50%, DTI 50%로 중간 수준이며, 비규제지역은 LTV 70%, DTI 60%입니다.
무주택자 우대 LTV가 있나요?
서민·실수요자(부부합산 연소득 9천만원 이하, 주택가격 9억원 이하) 대상으로 LTV 최대 80%(비규제)~60%(투기과열)까지 우대됩니다. 생애최초 주택 구입 시 추가 우대도 있습니다.
LTV·DTI 출처 및 참고 자료
면책 조항: 이 계산기는 일반적인 LTV·DTI 규제 기준이며, 실제 대출 심사 시 은행별 내부 기준, DSR, 신용등급 등이 추가로 적용됩니다.
최종 업데이트: June 2026