일시적 2주택 양도세 비과세 계산기
일시적 2주택 비과세 요건을 자동 판정하고, 비과세 한도(12억원) 초과분의 양도소득세를 즉시 계산합니다. 장기보유특별공제(보유+거주 최대 80%)가 자동 적용됩니다.
비과세 요건 자동 판정 · 12억 초과분 과세 · 장기보유특별공제 최대 80% · 3년 이내 처분
핵심 요약
2026년 일시적 2주택 비과세 핵심 요건입니다.
- 비과세 요건: 종전주택 취득 후 1년 경과 시 신규 취득, 3년 이내 종전 양도
- 비과세 한도: 양도가 12억원 이하 시 양도소득세 0원
- 12억 초과 시: 초과분에만 과세, 장기보유특별공제 최대 80% 적용
- 보유·거주 요건: 종전주택 2년 이상 보유 (조정대상지역은 2년 거주도 필요)
- 장기보유공제: 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%
일시적 2주택 양도세 비과세 계산기
| 요건 | 충족 | 상세 |
|---|
| 항목 | 금액 |
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일시적 2주택 비과세 요건 총정리
아래 3가지 요건을 모두 충족해야 일시적 2주택 비과세가 적용됩니다.
| 요건 | 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| ① 보유·거주 | 종전주택 2년 이상 보유 | 조정지역: 2년 거주 추가 |
| ② 취득 간격 | 종전주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규 취득 | 투기 방지 목적 |
| ③ 처분 기한 | 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도 | 2023.1.12~ 지역 무관 3년 |
비과세 한도: 양도가 12억원 이하 전액 비과세 | 12억 초과분만 과세
장기보유특별공제 공제율표 (1세대1주택)
| 기간 | 보유 공제 (연 4%) | 거주 공제 (연 4%) | 합산 공제율 |
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보유 최대 40% + 거주 최대 40% = 합산 최대 80% | 보유 3년 미만 공제 없음
일시적 2주택 양도세 계산기 이용 가이드
일시적 2주택 양도세는 얼마인가요?
일시적 2주택 비과세 요건을 충족하면 양도가 12억원 이하 부분은 양도소득세 0원입니다. 예를 들어 종전주택을 6억에 취득, 9.5억에 양도(보유 6년·거주 4년)하면 12억 이하이므로 양도소득세 전액 비과세입니다. 양도가가 12억을 초과하면 초과분에 대해서만 과세되며, 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용됩니다.
출처: 소득세법 제89조, 소득세법 시행령 제155조
일시적 2주택 비과세 요건 총정리
소득세법 시행령 제155조에 따라 일시적 2주택 비과세를 적용받으려면 다음 3가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 하나라도 놓치면 수천만 원의 세금이 발생하므로, 양도소득세 계산기로 비과세 vs 과세 차이를 반드시 비교하세요.
종전주택을 2년 이상 보유해야 합니다. 조정대상지역 소재 주택은 2년 이상 실거주 요건이 추가됩니다(2017.8.3 이후 취득분). 조정대상지역 해당 여부는 종전주택 취득일 기준으로 판단하며, 이후 해제·지정 변경은 영향 없습니다.
종전주택 취득일로부터 최소 1년 경과 후 신규주택을 취득해야 합니다. 투기 목적의 단기 매매를 방지하기 위한 요건입니다. 취득일은 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날 기준입니다.
신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 합니다. 2023.1.12 이후 양도분부터 주택 소재지 구분 없이 3년으로 통일되었습니다. 양도일도 잔금 수령일과 등기접수일 중 빠른 날 기준입니다.
일시적 2주택 비과세 장기보유특별공제 공제율표
일시적 2주택 비과세가 적용되면 12억원 초과분에 대해 1세대1주택 장기보유특별공제(보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%)를 받을 수 있습니다. 보유 3년 미만이면 공제가 없습니다.
| 보유기간 | 보유 공제율 | 거주기간 | 거주 공제율 | 합산 공제율 |
|---|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | 2년 | 8% | 20% |
| 4년 | 16% | 3년 | 12% | 28% |
| 5년 | 20% | 4년 | 16% | 36% |
| 6년 | 24% | 5년 | 20% | 44% |
| 7년 | 28% | 6년 | 24% | 52% |
| 8년 | 32% | 7년 | 28% | 60% |
| 9년 | 36% | 8년 | 32% | 68% |
| 10년 이상 | 40% | 10년 이상 | 40% | 80% |
일시적 2주택 비과세 12억 초과분 과세 계산 흐름
양도가가 12억원을 넘는 경우, 초과분에만 양도소득세가 부과됩니다. 아래 예시로 실제 세액 계산 과정을 단계별로 확인하세요.
(비과세 미적용 시 약 2.8억원 → 약 2.66억원 절세 효과)
과세표준 = 과세대상 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제(250만원)
양도소득세 = 과세표준 × 기본세율(6~45%)
일시적 2주택 외 비과세 특례
일시적 2주택 외에도 비과세를 적용받을 수 있는 경로가 있습니다.
상속주택 특례
상속받은 주택은 주택 수에서 제외됩니다. 기존 1주택자가 상속으로 2주택이 되어도, 기존 주택 양도 시 비과세가 적용됩니다(상속주택 먼저 양도 시 미적용).
혼인합가 특례
각각 1주택 보유 남녀가 혼인으로 2주택이 된 경우, 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 비과세 적용. 혼인합가 양도세 계산기에서 시뮬레이션하세요.
부모 봉양 합가·저가주택
60세 이상 직계존속 봉양 합가 시 10년 이내 먼저 양도하는 주택에 비과세. 수도권 밖 공시가격 3억원 이하 주택은 주택 수에서 제외됩니다.
일시적 2주택 절세 타이밍 전략
| 처분 시점 | 비과세 적용 | 세율 |
|---|---|---|
| 3년 이내 처분 | 비과세(12억 이하) | 12억 초과분만 일반세율 |
| 3년 초과 처분 | 비과세 불가 | 2주택 중과세율(기본+20%p) |
| 장기보유 10년+ | 1주택 전환 후 | 장특공 최대 80% |
| 상속·증여 | 별도 기준 적용 | 상속세·증여세율 |
일시적 2주택 양도세 비과세 관련 계산기
일시적 2주택 양도세 자주 묻는 질문
일시적 2주택 비과세 요건은 무엇인가요?
3가지를 모두 충족해야 합니다: ① 종전주택 2년 이상 보유(조정지역 2년 거주 포함) ② 종전주택 취득 후 1년 이상 지나서 신규 취득 ③ 신규주택 취득 후 3년 이내 종전주택 양도.
처분기한이 2년에서 3년으로 바뀌었나요?
네. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 주택 소재지 구분 없이 3년으로 통일되었습니다. 이전에는 조정대상지역 2년, 비조정 3년이었습니다.
양도가 12억 이하면 세금이 0원인가요?
비과세 요건을 충족하고 양도가 12억원 이하이면 양도소득세 0원입니다. 12억원을 초과하면 초과분에 대해서만 과세됩니다.
12억 초과분 과세는 어떻게 계산하나요?
양도차익에 초과 비율((양도가-12억)÷양도가)을 곱합니다. 예: 양도가 15억, 양도차익 5억이면 과세분 = 5억 × (3÷15) = 1억원입니다. 여기에 장기보유특별공제가 적용됩니다.
장기보유특별공제 최대 80%는 어떤 조건인가요?
1세대1주택(일시적 2주택 포함)으로 보유 10년(연4%, 40%) + 거주 10년(연4%, 40%) = 합산 80%입니다. 보유 3년 미만이면 공제 없습니다.
종전주택을 3년 내에 못 팔면 어떻게 되나요?
비과세 특례가 적용되지 않으므로 일반 2주택 양도세율이 적용됩니다. 조정대상지역이면 기본세율+20%p 중과(유예 중)가 될 수 있습니다.
일시적 2주택 양도세 비과세 출처 및 참고 자료
면책 조항: 이 계산기는 일반적인 일시적 2주택 비과세 기준이며, 상속·증여·재개발 등 특수 사안은 반영되지 않습니다. 정확한 세액은 세무사 상담 또는 홈택스 자동계산을 이용하세요.
최종 업데이트: June 2026